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商品房面积纠纷一般怎么解决

2018-04-09 00:40:06

商品房面积纠纷1般怎样解决,民商法律为您介绍,希望能给您提供帮助

商品房面积纠纷一般怎么解决

商品房销售,在实务中有按套(单元)计价的,也有按套内建筑面积或建筑面积计价的。这些做法,也为有关规定所认可。《商品房销售管理办法》第108条规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也能够按套内建筑面积或建筑面积计价。”

1、约定以“套(单元)”计价,对商品房面积误差纠纷的处理

《商品房销售管理办法》第109条规定:“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后,可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸1致,相干尺寸也在约定的误差范围内,保持总价款不变;套型与设计图纸不1致或相干尺寸超越约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承当背约。”

依照上述规定,1般而言,在商品房现房销售情况下,由于买受人可直接查看实物,故以“套(单元)”作为1种计价单位,使交易简洁明快,其实不失其公道性。引发面积误差纠纷的,1般应当尊重当事人在合同订立时对按套计价方式的合意,没必要过分纠缠于商品房面积的计算及其误差的比例问题。

在商品房预售的情况下,以“套(单元)”作为1种计价单位,房地产开发企业应当在合同中附所售商品房的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。由于买卖标的物还没有实际建成,依照商品房建造的客观规律,应允许公道误差的出现。商品房交付时,套型与设计图纸1致,相干尺寸也在约定的误差范围内,保持总价款不变;套型与设计图纸不1致或相干尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承当背约。对误差范围没有约定的,则可从考察当事人合同目的动身,并参考合同实行地当地的交易惯例,只要相干尺寸、面积误差不足以影响买受人合同目的实现,就应保持合同的效力。

2、约定以商品房面积计价,对面积误差的处理

(1)与面积误差相干的几个概念

①商品房销售面积。

商品房整栋销售的,商品房的销售面积为整栋商品房的建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售的,商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和(《面积计算规则》第5条)。

②套内建筑面积。

套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和(《面积计算规则》第6条)。

③分摊公用建筑面积。

其计算方法为:各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积(《面积计算规则》第8条、第9条)分摊系数(整栋建筑物的公用建筑面积,除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和),即为购房者应公道分摊的公用建筑面积(《面积计算规则》第10条、第101条)。

以上其中任何1个面积组成部分出现误差,都可称之为面积误差。

(2)商品房面积误差的处理

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第104条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,依照约定处理;合同没有约定或约定不明确的,依照以下原则处理:

①面积误差比绝对值在3%以内(含3%),依照合同约定的价格据实结算,买受人要求消除合同的,不予支持;

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